In der Praxis ist immer wieder festzustellen, dass sich Wohn- und/oder Geschäftsräume infolge sommerlichen Temperaturen nicht unerheblich aufheizen. Dafür gibt es vielfältige Gründe. Fraglich ist, inwieweit ein derartiges Aufheizen als Mietmangel angesehen werden kann, der in Extremfällen sogar dazu berechtigen kann, ein Mietverhältnis zu kündigen.
In der Praxis kommt es so gut wie nicht vor, dass Mietvertragsparteien in ihrem Vertrag einen bestimmten Standard zu den Temperaturen und ihren Höchstgrenzen vorsehen. Meist zeigt sich erst im laufenden Mietverhältnis, dass die baulichen Gegebenheiten es mit sich bringen, dass bei erheblicher Sonneneinstrahlung sich Wohlbefinden oder die Möglichkeit zu einigermaßen angenehmem Arbeiten sich einstellen.
Ob in solchen Fällen ein Mangel des Mietobjektes vorliegt, richtet sich nach der Parteivereinbarung. Entsprechend dem sogenannten subjektiven Fehlerbegriff
muss die Mietsache daher in ihrem tatsächlichen vom vereinbarten Zustand abweichen. Fehlt aber eine ausdrückliche Vereinbarung, dann ist nach der Verkehrsanschauung
davon auszugehen, dass zumindest die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes bestanden habenden baulichen Mindestanforderungen erfüllt und seinerzeit geltende Normen eingehalten worden sind (BGH NJW 2009, 2441). Mit dem Aufheizen von Räumen im Sommer muss jeder, also auch der Mieter, stets rechnen. Arbeitsrechtliche Schutzvorschriften und Richtlinien können hier keine Rolle spielen. Daher kann bei einem nachhaltigen Aufheizen durch äußere Temperaturen nur dann ein Mangel bei der Wohnraummiete gesehen werden, wenn die Vertragsparteien festgelegt haben, dass eine bestimmte Raumtemperatur unter bestimmten Bedingungen nicht überschritten wird.
Desöfteren ist versucht worden, gleichwohl arbeitsrechtliche Vorgaben, speziell die Arbeitsstättenverordnung, oder berufsgenossenschaftliche Bedingungen zur Beantwortung der Frage heranzuziehen, wann durch Aufheizen ein Mietmangel vorliegt. Hiernach wäre davon auszugehen, dass ein vernünftiges Arbeiten nicht mehr möglich ist, wenn in den Räumen Temperaturen von über 26 Grad Celsius erreicht werden. Es ist aber sehr zweifelhaft, ob diese Normen in diesem Zusammenhang wirklich herangezogen werden können, denn sie richten sich an Arbeitgeber, als solcher ist der Vermieter nicht anzusehen. Möglich und zulässig ist es hingegen, wenn die Vertragsparteien in einem Mietvertrag zur Frage zulässiger Raumtemperaturen diese arbeitsrechtlichen Vorgaben vereinbaren. Wenn dies wirksam geschehen soll, kann dies nicht durch reine Bezugnahme auf die Arbeitsstättenverordnung geschehen, deren Kern muss als Text im Mietvertrag wiedergegeben oder aber die Verordnung selbst als Anlage mit dem Mietvertrag fest verbunden (getackert) werden.
Nach einer Entscheidung des OLG Brandenburg (NJW-RR 2013, 76) sollen übermäßige Temperaturen über einen längeren Zeitraum hinaus zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
Ergreift der Vermieter Sanierungsmaßnahmen, muss er darauf achten, dass diese Maßnahmen nicht zu einer Aufheizung führen, die es in diesem Maß im früheren Zustand nicht gegeben hat. Ansonsten kann der Mieter einen Anspruch darauf haben, dass Temperaturen nach dem alten Zustand wiederhergestellt werden.
Insgesamt ist die „Aufheizungsfrage“ noch nicht abschließend in der Rechtsprechung geklärt, insbesondere gibt es keine einschlägige BGH-Entscheidung.
Dieser Rechtstipp folgt der Darstellung der Rechtslage meines Kollegen Michael Drasdo in der Fachzeitschrift NJW Spezial 2014, 417f.
Rechtsanwalt Thomas Stein Fachanwalt für Familienrecht und Erbrecht Am Zehntenstein 23, 65549 Limburg Telefon: 06431 / 2 42 06, Telefax: 06431 / 63 18, E-Mail: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
