Unvermeidlich trägt bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft jeder einzelne Wohnungseigentümer das Ausfallrisiko der anderen an der Gesamtanlage mitbeteiligten Wohnungseigentümer. Seit der letzten Reform im Wohnungseigentums-recht sind Forderungen aus rückständigen Wohngeldern in bestimmter Art und Weise bevorrechtigt, speziell bei der Zwangsversteigerung der Wohnung des säumig gewordenen Wohnungseigentümers.
Jetzt hat der Bundesgerichtshof erstmalig höchstrichterlich die Frage entschieden, wie rückständige Hausgeldforderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Insolvenz eines Wohnungseigentümers umgesetzt werden können. Hierbei ist zu unterscheiden:
Bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig gewordene Hausgeldforderungen sind Insolvenzforderungen, werden also nur mit der Insolvenzquote, die in aller
Regel sehr gering ist, befriedigt. Diese Forderungen können aber, soweit die gesetzliche Möglichkeit besteht, in Zwangsversteigerungsverfahren bevorrechtigt angemeldet werden mit der Folge, dass sie in die sichere Rangklasse 2 aufgenommen werden. Außerdem hat die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, mit Hilfe eines Titels (also vollstreckbare Urkunde) die Zwangsversteigerung selbst zu betreiben.
In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers kann die Gemeinschaft nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens in einem Zwangsversteigerungsverfahren gegen den säumigen Wohnungseigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren bevorrechtigt anmelden, ohne dass es eines Zahlungstitels bedarf.
Nach Insolvenzverfahrenseröffnung fällig gewordene Wohngeldforderungen sind Masseschulden. Wegen dieser kann die Eigentümergemeinschaft den Insolvenz-verwalter auf Zahlung verklagen und aus dem erwirkten Titel dann in die Masse vollstrecken. Hat der Insolvenzverwalter gemäß § 208 Insolvenzordnung Masseunzu-länglichkeit angezeigt, kann die Gemeinschaft die Wohngeldforderungen, die nach Insolvenzeröffnung, aber vor Anzeige der Masseunzulänglichkeit entstanden sind (sogenannte Altmasseverbindlichkeiten), weder mit der Zahlungsklage verfolgen, noch wegen dieser Ansprüche in die Masse vollstrecken.
Bei seiner neuen Entscheidung betont der BGH ausdrücklich, dass das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung auch nicht bei sogenannten Abrechnungsspitzen gilt, die sich erst bei Abrechnung nach Insolvenz-eröffnung ergeben.
Insgesamt sind nach der neuen Entscheidung des BGH die Möglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, gegen den in Insolvenz geratenen und säumig gewordenen Mitwohnungseigentümer vorzugehen, verbessert.
Rechtsanwalt Thomas Stein, Fachanwalt für Familienrecht und Erbrecht, Am Zehntenstein 23, 65549 Limburg Telefon: 06431 / 2 42 06, Telefax: 06431 / 63 18
