Gehwege und Zufahrten an und zu Grundstücken stellen im Winter infolge Glättebildung, Schneefall oder Laubansammlungen erhöhte Gefahrenquellen für ihre Benutzer dar. Für die Beseitigung der Gefahrensituation ist der Verursacher oder in Ermangelung eines solchen der Eigentümer des betroffenen Grundstücks verantwortlich.

Diese Verantwortlichkeit kann der Eigentümer bei Vermietung auf den Mieter übertragen. Hierzu muss eine eindeutige Vereinbarung mit dem Mieter getroffen werden, was immer im Mietvertrag geschehen sollte. Nach verwaltungsrechtlichen Vorschriften ist der Vermieter sogar gehalten, die Übertragung den Behörden anzuzeigen,

was in der Praxis kaum jemals geschieht, was aber auch für die zivilrechtlich wirksame Übertragung keine Rolle spielt. Ist die Übertragung wirksam erfolgt, wandelt sich für den Eigentümer die Pflicht zum Winterdienst in eine Kontrollpflicht. Er muss den Mieter zumindest stichprobenartig überprüfen, was er im Streitfall dann auch zu beweisen hat. Für den vorsichtigen Vermieter wird sich die Hinzuziehung von Zeugen oder gar Kontrolle durch Zeugen empfehlen.

Hat der Mieter den Winterdienst vertraglich übernommen, hat dies nicht zur Folge, dass der Vermieter die dafür erforderlichen Mittel zur Verfügung stellen muss. Die Übertragung der Winterdienstverpflichtung führt also dazu, dass der Mieter die Kosten für notwendige Geräte und Streugut übernehmen muss. Will er dies vermeiden, muss er eine dahingehend ausdrückliche Vereinbarung mit dem Vermieter herbeiführen.

Wird der Mieter älter und ist ihm dann der Winterdienst körperlich nicht mehr möglich, stellt sich die Frage, was mit der Winterdienstpflicht geschieht. Juristisch spricht man von subjektivem Unvermögen, die Frage ist höchstrichterlich nicht geklärt, die aber überwiegende Auffassung geht dahin, dass der ältere Mieter dann von der Winterdienstpflicht wieder frei wird. Es sei dem Mieter in diesen Fällen auch nicht zumutbar, auf die Dienste entsprechender Dienstleistungsunternehmen zurückzugreifen, weil solche Dienste relativ teuer seien. Diese Auffassung erscheint aus zwei Gründen etwas befremdlich:

Zum einen ist es in unserem Zivilrecht grundsätzlich so, dass man für übernommene Verpflichtungen einzustehen hat. Zum anderen wird vielen Vermietern mit dieser Auffassung aufgebürdet, dass sie ihrerseits teure Dienstleistungsunternehmen beauftragen, denn der Vermieter kann weiter weg wohnen und/oder selbst nicht mehr so rüstig sein, dass er den Winterdienst versehen könnte. Daher zu diesem Thema zwei Tipps:

Zunächst sollte im Mietvertrag bei der Übertragung der Winterdienstpflicht ausdrücklich vorgesehen werden, dass die Übertragung auch dann wirksam bleibt, wenn der Mieter die Pflicht nicht mehr selbst erfüllen kann. Ob die Rechtsprechung solche Vereinbarungen dann für unwirksam erklärt, müsste man abwarten. Der zweite Tipp geht dahin, auf jeden Fall als Grundstückseigentümer eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. Selbst wenn im Vertrag alles zutreffend und vollständig geregelt ist und der Mieter die Winterdienstpflicht gewissenhaft erfüllt, ist ein Sturz eines Fußgängers, etc., nie auszuschließen.

Rechtsanwalt Thomas Stein, Fachanwalt für Familienrecht und Erbrecht, Am Zehntenstein 23, 65549 Limburg Telefon: 06431 / 2 42 06, Telefax: 06431 / 63 18