Oft wird es für den Vermieter problematisch, wenn seine Mieter sich trennen und/oder scheiden lassen. Dabei kann dem Vermieter passieren, dass ein mit einem der Ehegatten eingegangenes Mietverhältnis von dem anderen fortgesetzt oder ein von beiden Ehegatten eingegangenes Mietverhältnis nur noch mit einem von ihnen fortgesetzt wird. Hierzu ist nur Folgendes erforderlich:
Die Ehegatten müssen dem Vermieter mitteilen, dass das Mietverhältnis nur von einem von ihnen (wenn beide angemietet hatten) oder von dem bisherigen
Nichtmieter-Ehegatten fortgesetzt wird. Aus der systematischen Stellung der einschlägigen Vorschrift (§ 1568 a BGB) im Gesetz wird geschluss-folgert, dass diese Mitteilung erst ab Rechtskraft der Ehescheidung der Mieter möglich ist. In der Trennungszeit kann das Mietverhältnis also noch nicht umgestaltet werden.
Besonders problematisch erscheint, dass das Gesetz für die Mitteilung an den Vermieter keine besondere Form vorsieht, die Mitteilung muss also nicht von beiden Ehegatten unterzeichnet sein. Dies birgt große Rechtsunsicherheit in sich, denn wie soll der Vermieter Gewissheit darüber erhalten, ob wirklich beide die Umgestaltung des Mietverhältnisses wünschen?
Man stelle sich etwa vor, es gibt Miet- und/oder Nebenkostenrückstände oder noch sonstige alte Forderungen des Vermieters, der Ehemann ist ausgezogen und teilt dann nach der Scheidung im Namen beider mit, das Mietverhältnis werde zukünftig nur auf seine geschiedene Ehefrau laufen. Diese ist damit überhaupt nicht einverstanden, weil, wozu ich sogleich komme, wenn der Ehemann dadurch aus dem Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung entlassen wird, haftet sie für die Altverbindlichkeiten allein. Weitere Konstellationen, wie einer dem anderen zumindest versuchsweise einen Streich spielen kann, sind absolut denkbar.
Nach dem Gesetzeswortlaut ist davon auszugehen, kommt es zu einer Umgestaltung des Mietverhältnisses, wie vorstehend beschrieben, dann sieht es nach dem Gesetzeswortlaut so aus, als werde der aus dem Mietverhältnis ausscheidende Ehegatte sofort aus allen mietvertraglichen Pflichten entlassen. Rechtsprechung und Literatur hierzu gibt es noch nicht, wenn man sich allerdings die Gesetzesbegründung ansieht, ist es offenbar tatsächlich so gewollt, dass der aus dem Mietver-hältnis ausscheidende Ehegatte von allen Mietvertragsverpflichtungen frei werden soll.
Als einzige Reaktionsmöglichkeit wird dem Vermieter das Recht eingeräumt, das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist von drei Monaten binnen eines Monats nach Zugang der Mitteilung der Ehegatten über die Mietverhältnisfortführung zu kündigen, wenn dafür in der Person des verbleibenden Mieters ein wichtiger Grund vorliegt. Dies kann sein Zahlungsverzug, anstößiger Lebenswandel, persönliche Feindschaft zum Vermieter, erhebliche Störungen im Mietverhältnis, etc.. Hierbei muss der Vermieter auf die Einhaltung der Frist von einem Monat ab Zugang der Mitteilung über die Mietverhältnis-fortsetzung achten.
Achten wird der Vermieter auch darauf müssen, dass bei Fortsetzung mit nur einem oder dem anderen Ehegatten diesem eine etwa gezahlte Kaution auch allein zur Rückzahlung zusteht, wenn es hierzu keine anderslautenden Vereinbarungen der dann geschiedenen Ehegatten gibt.
Die neue gesetzliche Regelung gibt, wenn man sie, wie vorstehend beschrieben, nach der Gesetzesbegründung anwendet, den geschiedenen Ehegatten die Möglichkeit, dem Vermieter sozusagen den wirtschaftlich schwächeren Teil aufs Auge zu drücken und den wirtschaftlich stärkeren Teil für die Vergangenheit und Zukunft von Mietvertragsverbindlichkeiten freizumachen. Im Gesetzes-entwurf hat dies zeitweise etwas anders ausgesehen, sodass abgewartet werden muss, inwieweit die Rechtsprechung derartige Gestaltungen mit macht oder wegen Missbrauches ablehnt.
Mir persönlich erscheint die vorgestellte Neuregelung gründlichst misslungen!!!
Rechtsanwalt Thomas Stein, Zehntenstein 23, 65549 Limburg
